Le sort de l'indemnité d'assurance en cas de transfert de la propriété du bien postérieurement à la date de survenance du sinistre

 

Le sort de l’indemnité d’assurance en cas de transfert de la propriété du bien postérieurement à la date de survenance du sinistre et en l’absence de clause relative à cette indemnité dans l’acte de transfert de propriété

 

 

 

La Cour de cassation dans un arrêt du 15 septembre 2016 rendu au visa des articles L 242-1 et L 121-10 du code des assurances par la 3ème chambre civile précise qu’en cas de transfert de la propriété du bien, après survenance de désordres, l’acquéreur est titulaire des actions contre les constructeurs sur le terrain de la garantie décennale (Cass. Civ. 3ème 15 septembre 2016, pourvoi n° 15-21630).

 

 

 

Cet arrêt permet de revenir sur cette question complexe et incertaine du bénéficiaire de l’indemnité en cas de sinistre survenu avant aliénation de la chose assurée : cédant ou cessionnaire ?

 

 

 

L’article L 121-10 du code des assurances organise sort du contrat d’assurance notamment en cas d’aliénation du bien assuré : « « En cas de décès de l'assuré ou d'aliénation de la chose assurée, l'assurance continue de plein droit au profit de l'héritier ou de l'acquéreur, à charge par celui-ci d'exécuter toutes les obligations dont l'assuré était tenu vis-à-vis de l'assureur en vertu du contrat… ».

 

 

 

Le contrat d’assurance suit donc la propriété du bien vendu, en l’absence de clause contraire dans l’acte de vente (caractère supplétif).

 

 

 

Le mode d’aliénation est indifférent, principe constant, et rappelé par exemple par la Cour de cassation à l’occasion d’une cession judiciaire : « Qu'en statuant ainsi, alors que l'article L. 121-10 du Code des assurances ne distingue pas selon le mode d'aliénation de la chose assurée et que la transmission du contrat d'assurance accessoirement à la cession d'un actif s'effectuant de plein droit, les dispositions de l'article L. 621-88 du Code de commerce étaient sans application, la cour d'appel a violé ces textes » (Cass. Civ. 2ème 13 juillet 2005, pourvoi 03-12533).

 

 

 

Le contrat d’assurance est transféré avec la propriété de la chose, dès lors qu’il est en cours à la date de la cession (Cass. Civ. 1ère 28 juin 1988, pourvoi 86-11005 : « Mais attendu que le transfert de la chose assurée opère, en vertu de l'article L. 121-10 du Code précité, la transmission active et passive à l'acquéreur du contrat d'assurance, dès lors que ce contrat existe au jour de l'aliénation »).

 

 

 

La question se complexifie lorsque le sinistre est survenu avant la date du transfert de propriété et que l’acte de cession ne comporte aucune mention spécifique sur ce point. A qui l’assureur doit-il verser l’indemnité ?

 

 

 

La jurisprudence est incertaine et fluctuante.

 

 

 

1)      A) Une apparence d’unification de la jurisprudence en faveur du propriétaire au moment de la survenance du sinistre.

 

 

 

On relève que dans un premier temps, le principe posé par la 1ère chambre de la Cour de cassation est celui selon lequel seul le propriétaire au moment du dommage est bénéficiaire de l’indemnité : « Attendu qu'en se déterminant ainsi, alors que, compte tenu de la date de l'incendie, antérieure à la date prévue pour le transfert de propriété, les époux X... n'étaient pas bénéficiaires de la garantie et créanciers de l'indemnité d'assurance, et que leur réponse ne pouvait dès lors s'analyser que comme un refus de conclure au prix initialement stipulé, la cour d'appel a violé les textes susvisés » (Cass. Civ. 1ère 20novembre 1990, pourvoi 89-12534), position à laquelle la deuxième chambre s’était ralliée (Cass. Civ. 2ème 7 avril 2011, pourvoi 10-17426 : Mais attendu que l'arrêt retient que le bénéficiaire de l'indemnité d'assurance est le propriétaire du bien au moment du sinistre, même si l'arrêté de catastrophe naturelle n'a été pris que postérieurement au transfert de propriété… Que de ces constatations et énonciations, la cour d'appel a pu déduire que le coût des travaux de reprise était la conséquence directe d'un dommage matériel consécutif au sinistre et que l'assureur garantissant le risque de catastrophes naturelles était tenu d'indemniser Mme X..., peu important la responsabilité de celle-ci à l'égard des acquéreurs du bien au titre de la garantie des vices cachés »).

 

 

 

On aurait ainsi pu en déduire que la question devait se figer en faveur du vendeur propriétaire à la date de la survenance des désordres.

 

 

 

2)      B) Mais l’on s’aperçoit que la question reste incertaine, au regard des quelques exemples suivants :

 

 

 

a)      a) En matière de sinistre catastrophe naturelle :

 

 

 

En matière de catastrophe naturelle, les conditions de mobilisation de la garantie de l’assureur sont multiples, et sont rappelées par l’article L 125-1 du code des assurances : « Sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles, au sens du présent chapitre, les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l'intensité anormale d'un agent naturel, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n'ont pu empêcher leur survenance ou n'ont pu être prises ». Outre ces caractéristiques, il est exigé que l’état de catastrophe naturelle ait été constaté par arrêté interministériel.

 

 

 

Se pose alors fréquemment la question de savoir à quelle date est constitué le sinistre : date de la survenance des désordres ou date à laquelle toutes les conditions sont réunies, c’est-à-dire le plus souvent à la date de la publication de l’arrêté interministériel constatant l’état de catastrophe naturelle, et en cas de vente (ou toute autre forme d’aliénation) entre les deux évènements, qui du vendeur ou de l’acquéreur est le bénéficiaire de l’indemnité ?

 

 

 

Dans un arrêt du 18 juillet 2000 (pourvoi n° 98-12272), la 1ère chambre civile de la Cour de cassation conformément à sa position dominante juge que : « Mais attendu qu'après avoir rappelé à bon droit que l'article L. 121-10 du Code des assurances subordonne, en cas d'aliénation de la chose assurée, la transmission de l'assurance au transfert de la propriété, la cour d'appel a constaté que le dommage susceptible d'ouvrir droit à garantie au titre de l'article L. 125-1 du même Code était survenu antérieurement au transfert de la propriété de l'immeuble à Mlle X... ; qu'elle en a déduit que n'ayant pas été propriétaire de l'immeuble au moment du dommage, cette dernière ne pouvait prétendre au bénéfice de la garantie, même si l'arrêté interministériel ayant constaté l'état de catastrophe naturelle n'avait été pris que postérieurement ; que sa décision est justifiée par ces seuls motifs ; qu'il s'ensuit que le moyen est inopérant » et se prononce ainsi en faveur du propriétaire au moment de la survenance des désordres, soit le vendeur, la date de la publication de l’arrêté interministériel étant indifférente.

 

 

 

C’est une solution qui économiquement se justifie, puisque généralement les désordres sont apparents au moment de la vente et que cette dégradation est prise en compte dans la fixation du prix de vente. Ce prix de vente étant diminué du fait de l’état du bien, conséquence du phénomène naturel à caractère catastrophique, celui qui s’est appauvri du fait du sinistre est le vendeur et c’est à lui que doit revenir l’indemnité qui compensera la baisse du prix de vente (sauf clause contraire dans l’acte).

 

 

 

On retrouve cette même solution dans l’arrêt déjà cité de la 2ème chambre civile de la Cour de cassation du 07 avril 2011 (pourvoi n° 10-17426) : « Mais attendu que l'arrêt retient que le bénéficiaire de l'indemnité d'assurance est le propriétaire du bien au moment du sinistre, même si l'arrêté de catastrophe naturelle n'a été pris que postérieurement au transfert de propriété ; que le sinistre dont la gravité s'est révélée après la vente de la maison, avait pour cause la sécheresse de l'été 2003, date à laquelle la propriétaire de l'immeuble était Mme X..., assurée auprès de la GMF ; que la carence de l'assureur à verser en temps utile l'indemnité à laquelle il était tenu à l'égard de la propriétaire créancière de cette indemnisation est génératrice du trouble de jouissance des époux Y... et de la procédure introduite par ceux-ci, dont le montant a été mis à la charge de Mme X... ; que le préjudice de cette dernière consistant à avoir payé une somme de 11 500,00 euros du fait de l'obstruction de l'assureur à remplir ses obligations, celle-ci est fondée à en obtenir le remboursement auprès de l'assureur ;

 

Que de ces constatations et énonciations, la cour d'appel a pu déduire que le coût des travaux de reprise était la conséquence directe d'un dommage matériel consécutif au sinistre et que l'assureur garantissant le risque de catastrophes naturelles était tenu d'indemniser Mme X..., peu important la responsabilité de celle-ci à l'égard des acquéreurs du bien au titre de la garantie des vices cachés ».

 

 

 

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation a statué dans le même sens le 12 février 2013 (pourvoi n° 12-11964) : « Attendu qu’ayant retenu, par motifs propres et adoptés, d’une part, que, si le transfert de propriété ne mettait pas fin au contrat d’assurance, les droits nés de relations antérieures à la cession n’étaient pas automatiquement transmis au nouvel acquéreur de sorte que la société Ersem Systems, représentée par M. Y... son liquidateur, propriétaire au moment du sinistre était le bénéficiaire de l’indemnité et, d’autre part, qu’il résultait du cahier des charges que l’adjudicataire connaissait l’état de l’immeuble et que M. Y..., ès qualités, n’avait pas entendu renoncer au bénéfice de l’indemnité au profit de la société Vaucelles de sorte que celle-ci n’avait pas vocation à la percevoir, la cour d’appel a exactement déduit de ces seuls motifs que la société Covea Risks avait engagé sa responsabilité en réglant le montant de cette indemnité à la société Vaucelles et que l’action de M. Y..., ès qualités, fondée sur l’article 1382 du code civil n’était pas prescrite » 

 

 

 

Pourtant, cette même 3ème chambre civile statue, une année plus tard, dans le sens contraire à propos de désordres survenus du fait d’un phénomène de sécheresse intervenu de juillet à septembre 2005, connus de l’acquéreur (le vendeur avait produit lors de la vente sa lettre au Maire signalant cette sécheresse et ses conséquences du mois d’octobre 2005), d’un transfert de propriété intervenu le 04 septembre 2007 et d’un arrêté interministériel constatant l’état de catastrophe naturelle pour la période ayant couru entre juillet et septembre 2005 en date du 20 février 2008 et se désigne l’acquéreur comme bénéficiaire de l’indemnité. En effet la Cour de cassation dite et juge le 07 mai 2014 : « Qu'en statuant ainsi, alors que, sauf clause contraire, l'acquéreur d'un immeuble a qualité à agir en paiement des indemnités d'assurance contre l'assureur des vendeurs garantissant les risques de catastrophe naturelle, même pour les dommages nés antérieurement à la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

 

 

 

b)      En matière contractuelle :

 

 

 

En matière d’action contractuelle de droit commun, la 3ème chambre civile statue également, en l’absence de mention dans l’acte de vente organisant le sort de l’indemnité due pour les désordres antérieurs à la vente, en faveur de l’acquéreur du bien.

 

 

 

Ainsi dans son arrêt du 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-21910 :

 

« Vu l'article 1147 du code civil ; Attendu que pour déclarer irrecevable le syndicat en ses actions dirigées contre M. X... et la société Socotec, l'arrêt retient qu'en l'absence de clause expresse, la vente d'un immeuble n'emporte pas de plein droit cession, au profit de l'acquéreur, des droits et actions à fin de dommages-intérêts qui ont pu naître au profit du vendeur en raison des dommages affectant l'immeuble antérieurement à la vente ; Qu'en statuant ainsi, alors que, sauf clause contraire, les acquéreurs successifs d'un immeuble ont qualité à agir, même pour les dommages nés antérieurement à la vente et ce nonobstant l'action en réparation intentée par le vendeur avant cette vente, contre les constructeurs sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun qui accompagne l'immeuble en tant qu'accessoire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

 

 

 

 

 

c)      En matière d’assurance dommages-ouvrage et décennale

 

 

 

La solution est plus aisée à trouver lorsque l’on se trouve en présence d’une assurance construction obligatoire : assurance dommages-ouvrage ou assurance de responsabilité décennale, puisque les contrats sont souscrits pour bénéficier aux propriétaires successifs de l’ouvrage.

 

 

 

Ainsi dans un arrêt du 23 septembre 2009 (pourvoi n° 08-13470), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation statue dans le sens suivant : « Mais attendu que les acquéreurs successifs d'un immeuble sont recevables à agir contre les constructeurs sur le fondement de la garantie décennale qui accompagne, en tant qu'accessoire, l'immeuble, nonobstant la connaissance, par les acquéreurs, des vices de celui-ci lors de la signature de l'acte de vente et l'absence, dans ce dernier, de clause leur réservant un tel recours à moins que le vendeur ne puisse invoquer un préjudice personnel lui conférant un intérêt direct et certain à agir ». L’action appartient donc aux propriétaires successifs et c’est donc la notion de préjudice personnel qui détermine la recevabilité de l’action.

 

 

 

C’est dans ce dernier cadre que s’inscrit le récent arrêt de la Cour de cassation que nous citions en ouverture, mais avec une conception restrictive, puisqu’il est fait état d’une action appartenant au seul acquéreur (ceci exclut-il les acquéreurs successifs lorsqu’ils ont conservé un intérêt personnel ?) :

 

 

 

Cour de cassation

 

chambre civile 3

 

Audience publique du 15 septembre 2016

 

N° de pourvoi: 15-21630

 

ECLI:FR:CCASS:2016:C300933

 

 

 

Publié au bulletin

 

 

 

Cassation partielle

 

 

 

M. Chauvin (président), président

 

SCP Boutet-Hourdeaux, SCP Gatineau et Fattaccini, SCP Nicolaý, de Lanouvelle et Hannotin, avocat(s)

 

 

 

 

 

 

 

REPUBLIQUE FRANCAISE

 

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

 

 

 

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

 

 

 

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 15 mai 2015), que la société Bafip bail a donné en crédit-bail des locaux à usage industriel à la société Teampack ; qu’en 1993, la société Cicobail est venue aux droits et obligations de la société Bafip bail à la suite d’une opération de fusion-absorption ; qu’en 1999/2000, d’importantes dégradations du revêtement de sol en carrelage sont apparues, qui ont donné lieu à une déclaration de sinistre auprès de la société AXA, assureur dommages ouvrage, laquelle a, après expertise amiable, donné une réponse favorable à la mise en oeuvre de la garantie en proposant un règlement définitif du sinistre à hauteur de la somme de 91 390,14 euros ; que, le 28 décembre 2000, la société Teampack est devenue propriétaire de l’immeuble à la suite de la levée de l’option d’achat et que, le même jour, l’immeuble a été revendu à la société Eurosic et à la société San Paolo murs, un nouveau contrat de crédit-bail étant conclu entre ces sociétés et la société Teampack aux termes duquel le preneur se voyait conférer la faculté de décider s’il y avait lieu ou non d’accepter les indemnités proposées par la compagnie d’assurances ; que, le 18 juin 2004, la société AXA a notifié son refus de règlement du sinistre ; qu’en 2006, la société Gyma industrie a procédé à la dissolution anticipée sans liquidation de la société Teampack, dont elle était devenue l’associée unique ; que la société Gyma industrie et la société Cicobail ont assigné la société AXA et la société EGPA, courtier d’assurances, aux droits de laquelle se trouve la société Carene, en indemnisation des préjudices subis du fait des dommages ayant donné lieu à la déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages ouvrage ;

 

 

 

Sur le moyen unique, en ce qu’il fait grief à l’arrêt de rejeter les demandes formées contre la société EGPA, devenue société Carene, ci-après annexé :

 

 

 

Attendu que les sociétés Gyma industrie et Cicobail font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes subsidiaires formées à l’encontre de la société Carene ;

 

 

 

Mais attendu qu’aucun des griefs n’étant dirigé contre l’arrêt en ce qu’il rejette les demandes formées contre la société Carene, le moyen est sans portée ;

 

 

 

Mais sur le moyen unique, en ce qu’il fait grief à l’arrêt de rejeter les demandes formées contre la société AXA :

 

 

 

Vu les articles L 242-1 et L 121-10 du code des assurances, ensemble l’article 1792 du code civil ;

 

 

 

Attendu que, pour rejeter les demandes formées contre la société AXA, l’arrêt retient que c’est à juste titre que celle-ci soulève l’absence de droit des sociétés Cicobail et Gyma industrie à se prévaloir d’une créance d’indemnité pour un sinistre déclaré en février 2000 ;

 

 

 

Qu’en statuant ainsi, alors que, sauf clause contraire, l’acquéreur de l’immeuble a seul qualité à agir en paiement des indemnités d’assurance contre l’assureur garantissant les dommages à l’ouvrage, même si la déclaration de sinistre a été effectuée avant la vente, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

 

 

 

PAR CES MOTIFS :

 

 

 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes formées par les sociétés Gyma industrie et Cicobail à l’encontre de la société AXA, l’arrêt rendu le 15 mai 2015, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;

 

 

 

Condamne la société AXA France IARD aux dépens ;

 

 

 

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société AXA France IARD et de la société Carene assurances et condamne la société AXA France IARD à payer aux sociétés Gyma industrie et Cicobail la somme globale de 3 000 euros ;

 

 

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille seize et signé par lui et Mme Berdeaux, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l’arrêt ;

 

 

 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

 

 

 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze septembre deux mille seize.